KİRA TESPİTİ

Av. Atilla MADEN - 14 Mayıs 2012 00:00

'Kira tespiti' ile ilgili tüm merak edilenler bu yazımda sizlerle... [email protected]

Yargıtay kararlarıyla belirlenmiş uygulamalara göre, belli bir çevrede muntazaman ve devamlı sürelerde yapılmış kira sözleşmelerinde kiralayanlar ve kiracılar tarafından kabul edilmiş, istikrar kazanmış kira paralarının ulaştığı belli değer olan olağan rayiç, yeteri kadar konut ve işyeri olmadığı hallerde, ileri derecede nüfus artışı yanında toptan eşya ve geçim endekslerinde olağan dışı yükselmelerin olduğu ve paranın iç alım gücünün de giderek azaldığı her gün hissedilen bir ortamda oluşmaz. Bu durumda, içinde bulunan ekonomik durum dikkate alındığında, her an kira tespiti davasına konu olabilecek birkaç yere ait kira sözleşmesindeki kira paralarına bakarak da olağan rayiç belirlenemeyeceğinden içtihatları birleştirme kararında sözü edilen (Ekonomik esaslar ve hak ve nesafet) uyarınca kira parası tespit edilmelidir.

Kira parası veya kir parasının belirlenmesine ilişkin olarak kabul edilen özel şartlar uyuşmazlık halinde yasa gereği uzayan ilk yıl için geçerli olu, bunu takip eden yıllara ait kira kira paraları 18.11.1964 gün ve 2/4 sayılı Tevhidi içtihat kararındaki usul ve esaslar dairesinde hakim tarafından belirlenir.

Yargıtay’ın yerleşmiş içtihatlarına göre, kira parasını kira ilişkisinin kuruluşunu takip eden 3 yıl(Dönem) süre ile TEFE deki artışa göre (% 65 ile sınırlı), üç yıldan sonra ise hak ve nesafet ilkeleri uygulanarak tespiti gerekir.( Y3HD 18.03.1999 2156/2790)

Anayasa mahkemesi tarafından iptal edilen 6570 sayılı kanun 2 ve 3.maddelerin yerini Yargıtay içtihatları doldurmuştur. Bu gün uygulamaya hakim olan esas şudur: Yeni dönem kira parasının tespitinde, bir yandan ekonomik esasları, diğer yandan da hak ve nısfet (Hakkniyet) kuralı gözetilecek; ayrıca, emsal olabilecek yerlerin kira bedellerinden de yararlanılacaktır. Son içtihatlar, ilk dönem kira bedelinin hak ve nesafet kuralına uymayacak tarzda tespit edilmiş olması halinde, sonraki dönem için toptan eşya fiyatları endeks artışının uygulanmasının dahi yeterli olmadığı ve nısfet esasına göre daha fazla artış yapılması gerektiği yönündedir. Yargıtay’ın en son kararları, ilk dönemi takip eden üç dönem kirasının % 65’i geçmemek kaydıyla toptan eşya fiyat endeksindeki artışa göre artırılacağı, daha sonraki dönek kiralarının ise hak ve nispet ölçüsüne dayanılarak artırılması gerekeceği yönündedir.En son durum budur.

16.2.2000 tarih ve 4531 sayılı kanunla,6570 sayılı Gayrimenkul kiraları hakkındaki kanuna geçici bir madde eklenmek suretiyle 2000 ve 2001 yılına özgü olmak üzere, kira artış oranlarına müdahale edilmiştir. Buna göre Sözleşmelerde kararlaştırılan kira paraları 2000 yılında yıllık % 25, 2001 yılında ise % 10 oranında artırılabilir. Ancak taşınmazın bulunduğu bölgedeki rayiç kira parasındaki artış bu oranların altında ise bu oranlar uygulanmaz.

Kira parasının yabancı para veya kıymetli maddene endeksli olarak belirlendiği sözleşmelerde ayrıca yıllık artış uygulanmaz.

Kira parasının artış sınırlarının aşılması amacıyla yeniden kira sözleşmesi yapılmaz. Kira tespit davalarında da yukarıdaki sınırlamalara uyulur.

Kira tespit davası her zaman açılabilir. İhtar veya dava dilekçesinin tebliğ tarihleri tespit edilen kira parasının geçerlilik tarihini belirleme yönünden önemlidir. Kira sözleşmesinde kira parasının artırılacağına dair bir koşul bulunmayan hallerde 15 günlük sürenin aranması esastır.

Yeni dönem kira bedelinin tespiti için dava açılması, daha önce kiracıya bu hususun ihtarına bağlı değildir. Bununla beraber, ihtarın, tespit edilen kira bedelinin hüküm ifade edeceği dönemin tayini açısından önem taşır. İhtarın tebliği ile yeni dönem kira süresinin başlangıcı arasında 15 günden fazla bir süre bulunmazsa, tespit edilen kira bedeli bir sonraki dönem için hüküm ifade edecektir. Aynı şekilde daha önce ihtar yapılmadan dava açılmışsa, dava dilekçesinin kiracıya tebliği ile yeni dönemin başlangıcı arasında da 15 günden fazla bir süre bulunmalıdır. Aksi halde varılacak sonuç gene aynıdır. Sözleşmede kira parasının her yıl günün şartlarına göre yeniden tayin ve tespit edileceği kaydı konulmuşsa Yargıtay’a göre gene 15 gün önceden ihtar veya dava dilekçesinin 15 gün önceden tebliği şartı gerekmez. Zira Yargıtay’a göre, bu durumda, kiracının böyle bir isteğe muhatap olabileceğini sözleşme gereğince bilmesi ve ona göre hareket etmesi lazımdır.(Y3HD 24.2.1986,959/1268)

Kira sözleşmesinde kira bedelinin artırılmasına ilişkin bazı esaslar yer almışsa,(ör.% 25,30 gibi) Yargıtay’a göre, böyle durumlarda, sözleşmede yer alan söz konusu özel şartlar, uyuşmazlık halinde, sadece kanun gereği uzayan ilk yıl için geçerli olacak bundan sonraki yılların kira bedeli gene 18.11.1964 tarih ve 2/4 sayılı içtihadı birleştirme kararındaki esaslar dahilinde hakim tarafından belirlenecektir.(bak.12.12.1990 tarih ve 527/627 s.HGKk)

KİRA TESPİTİ

Bu Makale 1042 defa okunmuştur.

Yorum Ekleyin